Die vermögensverwaltende GmbH – Steuersparmodell?

Die Anschaffung einer oder mehreren Immobilien zu Vermietungszwecken dient für viele zur Absicherung der Altersvorsorge. Hierbei stellt sich die Frage, in welcher Rechtsform die Immobilie erworben und weitergehend genutzt werden sollte. Häufig erfolgt der Erwerb der Immobilie als natürliche Person, sodass eine Zuordnung im Regelfall zum Privatvermögen erfolgt.

Die Immobilie im Privatvermögen

Der Vorteil liegt klar auf der Hand: Wird die Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten, kann eine von der Einkommensteuer befreite Veräußerung erfolgen, da die Spekulationsfrist des § 23 EStG für Grundbesitz überschritten wurde. Die laufenden Gewinne aus Vermietung und Verpachtung sind hierbei dem individuellen Steuersatz des Steuerpflichtigen zu unterwerfen. Dabei kann der Steuersatz in der Spitze bis zu 45% betragen. Möchte man die im Rahmen der Vermietung erwirtschafteten Gewinne reinvestieren, ist zunächst das Finanzamt je nach Steuersatz mit einem signifikanten Anteil dazwischen geschaltet.

Steuervorteil durch die GmbH

Daher sollte als alternative Rechtsform die vermögensverwaltende GmbH (auch: Vermietungs- GmbH) in Betracht gezogen werden. Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine GmbH, deren Unternehmenszweck darin besteht, ausschließlich eigenes Grundvermögen und Kapitalvermögen zu halten und zu verwalten.

Grundsätzlich werden GmbHs der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer unterworfen. Für vermögensverwaltende GmbHs gilt jedoch eine steuerliche Sonderregelung, sodass die Gesellschaft der sog. erweiterten Gewerbesteuerkürzung unterliegt.

Die Konsequenz hieraus: Es muss nur die Körperschaftsteuer in Höhe von 15% auf erzielte Gewinne an das Finanzamt gezahlt werden. Vergleicht man diese Steuerlast mit der individuellen Steuerbelastung im Privatvermögen, wird schnell deutlich, dass am Jahresende unter Umständen deutlich mehr Vermögen nach Steuern zur Verfügung steht, das für weitere Investitionen genutzt werden kann. Dies hängt im Wesentlichen davon ab, wie hoch der eigene individuelle Steuersatz im Privatvermögen vergleichsweise wäre.

Keine Steuerfreiheit bei Verkäufen

Als zu beachtender Nachteil der vermögensverwaltenden GmbH ist allerdings zu erwähnen, dass die Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung der Immobilien nach Ablauf einer 10-jährigen Haltefrist gänzlich wegfällt. Wird eine Immobilie mit Gewinn verkauft, ist dieser unabhängig davon zu versteuern, ob die Immobilie nun fünf, zehn oder dreißig Jahre im Bestand war. Dies sollte in jedem Fall vor Erwerb der Immobilie in die Kalkulation mit einbezogen werden. Faktoren wie Wertentwicklung, Mietrendite und potenzieller Haltedauer des Gebäudes können daher entscheidenden Einfluss darauf haben, ob ein Immobilienerwerb auf Ebene der GmbH oder als natürliche Person empfohlen werden kann.

Möchte der Anteilseigner über die Gewinne seiner GmbH verfügen, müssen diese zunächst im Rahmen der Gewinnausschüttung an den Anteilseigner verteilt werden. Die Gewinnausschüttung unterliegt dabei zusätzlich der Kapitalertragsteuer und dem Solidaritätszuschlag.